La inscripción de boletos de compraventa sobre unidades futuras

La inscripción de boletos de compraventa sobre unidades futuras

Extracto del artículo publicado en el diario La Ley del 18.12.18 por el Dr. Luis F. Leiva Fernández

 

El dec. 962/2018 modifica el dec. 2080/1980 reglamentario de la ley nacional 17.801 Registral en la Capital Federal. Ambos decretos, el modificado y el modificante, se refieren únicamente a inmuebles ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El dec. 962/2018 atañe a tres cuestiones diferentes.

En primer término, adecua las disposiciones registrales en la Ciudad de Buenos Aires para permitir la inscripción de boletos electrónicos de compraventa firmados digitalmente sobre unidades a construir o en construcción, a fin de obtener la prioridad que les otorgan, frente a terceros acreedores, los arts. 1170 y 1171 del Cód.Civ. y Com. (aunque sin mencionar a este último).

 

En segundo lugar incide sobre el art. 2071 del Cód. Civ. y Com. en cuanto añade, en el ámbito de su jurisdicción, una protección adicional para evitar el desbaratamiento de derechos del adquirente por boleto de unidades funcionales o complementarias a construir o en construcción.

 

Finalmente, en su art. 7o invita a las provincias a adoptar las medidas que fueren nece- sarias para la implementación de la registración de los boletos de compraventa, tal como se encuentra previsto en el dec. 962/2018.

 

A efectos de otorgar la prioridad prevista en el art. 1170 del Cód. Civ. y Com., el art. 2o del dec. 2080/1980 modificado por el art. 1o del dec. 962/2018, dispone que el Registro tome nota de los boletos de compraventa referidos a futuras unidades funcionales o complementarias, respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesión en razón de su inexistencia actual. Destaco el carácter imperativo de la indicación dada al Registro, “tomará nota” es “deberá tomar nota”.

 

Queda claro que no prohíbe la inscripción de instrumentos privados en soporte papel, sino que solo autoriza la nueva modalidad de boletos en instrumentos privados electrónicos, firmados digitalmente por las partes.

 

Sintéticamente, ordena al Registro inscribir boletos sobre unidades futuras que, tras la derogación de la ley 19.724 quedó sin sustento normativo pues esta última circuns- tancia tornó inaplicable lo dispuesto en los arts. 156 a 161 del dec. 2080/1980 en su texto original. Para ello se habilita la forma electrónica y mantiene la que tiene soporte en papel.

 

Dispone que la solicitud de inscripción del boleto por el adquirente debe estar acompa-ñada por la escritura donde conste la decisión del titular del dominio de afectar el inmueble al régimen de propiedad horizontal identificando las unidades, con sus superficies y croquis.

 

El Código Civil y Comercial de la Nación basa la protección al adquirente de una uni- dad futura o en construcción en los términos del art. 2071, obligando al titular del do- minio a “constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo con lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar”.

 

Puede concluirse que ahora en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires concurre una doble protección al adquirente por boleto de una unidad funcional o complemen- taria, en construcción o a construir.

 

Por un lado, se ampara al adquirente a través del seguro contratado conforme a la póliza aprobada por la Superintendencia de Seguros de la Nación que dictó la res. 40.925- E/2017 (BO del 17/10/2017).

 

Por otro lado, también se protege al adquirente por boleto de una unidad en construc- ción o a construirse, mediante la anotación registral de los boletos de compraventa que antes exigía la ley 19.724, derogada en 2015, y que ahora es permitida en esa jurisdicción, según la redacción que asigna al art. 31 bis del dec. 2080/1980, el nuevo art. 6o del dec. 962/2018, que expresa “podrá inscribir”, y “podrá ser solicitada”, de lo que se sigue que la inscripción de los boletos no es obligatoria, sino facultativa.

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