Inscripción del boleto de compraventa inmobiliaria en los términos del decreto 962/2018

Inscripción del boleto de compraventa inmobiliaria en los términos del decreto 962/2018

Con fecha 29/10/2018 se publicó en el Boletín Oficial el dec. 962, que introduce modificaciones en el Reglamento de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal —dec. 2080/1980— t. o. 1999, aprobado como Anexo I por el art. 4º del dec. 466/1999, en dos aspectos fundamentales: i) inscripción de los boletos de compraventa inmobiliaria y ii) admisión de documentos electrónicos firmados digitalmente por las partes, presentados mediante la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) del sistema de Gestión Documental Electrónica.

En este análisis nos abocaremos únicamente al primero de los temas señalados: inscripción de los boletos de compraventa en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal. En ese aspecto, dispone el art. 1º de la nueva normativa: “Art. 2º: El Registro de la Propiedad Inmueble tomará razón de los documentos indicados en el art. 2º de la ley 17.801 y sus modificatorias, siempre que se refieran a inmuebles ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. ”Con relación a los boletos de compraventa, en los términos de lo previsto en el art. 1170 del Cód. Civ. y Com. de la Nación, tomará nota de los referidos a futuras unidades funcionales o complementarias, respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesión en razón de su inexistencia actual”.

El art. 2º de la ley registral 17.801 (y sus modificatorias, leyes 24.441, 25.506 y 27.446) establece que “para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda los siguientes documentos…” (la bastardilla me pertenece) y, en lo que aquí interesa, el inc. a) agrega: “los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles”. Es decir que al Registro ingresan documentos, pero esos documentos por sí solos no constituyen ni transmiten derechos reales sobre inmuebles en virtud que el sistema de adquisición por tradición implementado en el Código de Vélez ha sido mantenido no sólo por la reforma de la ley 17.711 sino también en el Proyecto de 1998 y de allí ha pasado al Código Civil y Comercial.

Es frecuente, no solo en el léxico popular sino también entre los profesionales del derecho, la referencia al título de propiedad como aquel instrumento que ha accedido al registro y al cual se lo considera portante del derecho real. De tal manera, se supone que quien tiene el título en su poder detenta también el señorío sobre la cosa. La primera confusión a despejar es terminológica: al utilizar la palabra título como instrumento se pierde de vista el hecho que en nuestra sistemática legislativa esa alocución debe quedar reservada para el título suficiente o acto jurídico capaz de transmitir el dominio o de constituir un derecho real en la forma que el Código determina. De allí que resulta conveniente reservar la expresión documento —que utiliza el ya mencionado art. 2º de la ley 17.801— para el instrumento público que contiene dicho acto jurídico y que es el que accede al registro. En este primer aspecto cabe resaltar que el boleto de compraventa no es título suficiente. La segunda cuestión es que ese título suficiente para adquirir el dominio, instrumentado en el documento que accede al registro, no hace adquirir el derecho real si además del acto jurídico obligacional no existió el acto jurídico real: modo suficiente o tradición, consistente en la entrega material de la cosa. El hecho de la posesión y los actos jurídicos materiales por los que se efectúa la tradición no tienen acceso al registro de modo tal que una persona puede tener su título inscripto pese a no tener derecho real, puesto que la tradición no es presupuesto de la inscripción y por lo tanto la registración del título nada tiene que ver con el cumplimiento del modo. Este régimen que se mantiene, está establecido en una ley nacional e implica que al Registro de la Propiedad Inmueble ingresan documentos portantes de la constitución, transmisión o extinción de derechos reales. Resaltamos este esquema de registración para luego diferenciarlo de la inscripción a que se refiere el dec. 962/2018.

Calificamos al boleto de compraventa como el contrato del cual surgen las obligaciones establecidas libremente por las partes y en particular, para el vendedor: hacer entrega de la cosa y hacer escritura pública, y para el comprador: recibir la cosa y pagar el precio. Por ello, la entrega de la posesión a través de la tradición es un acto de ejecución de ese contrato.

Nos detenemos ahora en el art. 1170, que es la norma tenida en consideración para el dictado del dec. 962; según se lee en sus considerandos, “en el art. 1170 de la Sección 8º titulada ‘Boleto de Compraventa’, del Código Civil y Comercial de la Nación, se establece que el derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; y d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

La intención legislativa es regular el supuesto contenido en el art. 1170 del Cód. Civ. y Com., limitando la protección registral a los casos de boletos de compraventa respecto de futuras unidades, esto es: a construir o en construcción, destinadas a ser sometidas al régimen de la propiedad horizontal.}

A partir de la inscripción del boleto ningún tercero interesado podría argüir buena fe conociendo por intermedio de los informes registrales que existe una promesa de venta con entrega (o promesa de entrega) de la posesión respecto del inmueble. Resulta entonces aplicable el principio prior in tempore potior in iure y el adquirente por boleto resultaría beneficiado.

¿Qué aporta el dec. 962/2018? Conforme lo hasta aquí desarrollado, en la legislación nacional (ya en el nuevo Código o en la ley 17.801 y sus modificatorias) no está prevista la inscripción de los boletos de compraventa inmobiliaria, relegando la importancia de la publicidad registral y priorizando la publicidad posesoria. Esta falta de publicidad de los boletos de compraventa y por ende, de oponibilidad a terceros, genera innumerables conflictos entre compradores, acreedores embargantes, otros compradores y sucesores; los arts. 1170 y 1171 del Cód. Civ. y Com., sólo han tratado de resolver dos de esas situaciones conflictivas: a) el comprador de buena fe respecto de terceros embargantes del inmueble prometido en venta; y b) oponibilidad del boleto ante el concurso o quiebra del vendedor.

El dec. 962, solo contempla la primera de ellas: “Con relación a los boletos de compraventa, en los términos de lo previsto en el art. 1170 del Cód. Civ. y Com. de la Nación, tomará nota de los referidos a futuras unidades funcionales o complementarias, respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesión en razón de su inexistencia actual” (la bastardilla me pertenece) y a partir de aquí se torna el tema central del debate que generará la nueva normativa. Como primera conclusión, resulta entonces que no sólo no se da solución a la necesidad de inscribir los boletos de compraventa inmobiliaria a los fines de su oponibilidad, como lo han hecho otras legislaciones locales, sino que la registración permitida a partir del nuevo decreto queda limitada sólo a los contratos celebrados respectos de unidades futuras. ¿Qué pasa con los inmuebles ya existentes respecto de los cuales se celebren boletos de compraventa? En los términos de la norma que transcribimos supra, no tienen acceso al Registro de la Propiedad Inmueble.

El boleto de compraventa inmobiliaria es un instrumento de uso habitual en las transacciones destinadas a transferir el dominio de inmuebles, pero es en sí inhábil para hacer adquirir el derecho real por cuanto la legislación argentina ha adoptado la teoría del título y modo suficientes, con el aditamento de la publicidad registral a los fines de la oponibilidad a terceros.

En consecuencia, si bien el boleto de compraventa, en tanto contrato consensual, implica derechos y obligaciones para ambas partes, es insuficiente para transmitir el dominio, de allí que se trata de proteger al comprador en esta etapa de la negociación y a fin de evitar el desbaratamiento de sus derechos se ha preconizado la inscripción del boleto en el Registro de la Propiedad Inmueble a los fines publicitarios.

Esta anotación registral no convierte al boleto en título suficiente para la adquisición del derecho real pero le permite al comprador, reunidos los requisitos legales, oponer su derecho a otros acreedores del vendedor que pueden agredir el inmueble prometido en venta en tanto este, como parte del patrimonio, es prenda común de los acreedores.

La compraventa inmobiliaria instrumentada en el boleto puede estar referida a un inmueble ya existente o a una unidad a construir o en construcción; en ambos casos hasta que no se celebre la escritura pública y se entregue la posesión el comprador no adquiere el derecho real.

Claro está que el comprador quedará más expuesto cuando más largo sea el tiempo que medie entre la celebración del contrato y la entrega de la cosa, la respectiva escrituración y su posterior inscripción. Esta situación de mayor vulnerabilidad fue tenida en cuenta en nuestra legislación nacional y plasmada en la ley 19.724 y sus modificatorias y actualmente en el Cód. Civ. y Com. bajo la figura de la prehorizontalidad y el seguro de caución allí implementado.

El reciente dec. 962 ha descuidado al comprador con boleto de inmuebles existentes y se aboca únicamente a los que negocian respecto de futuras unidades funcionales o complementarias nuevas a construir o en etapa de construcción, estableciendo un requisito previo a la inscripción del boleto: la inscripción de testimonio de la escritura pública por la cual el titular registral del inmueble bajo su dominio exprese su voluntad de afectar el mismo, en la oportunidad en la que sea posible de acuerdo con las normas aplicables, al régimen de propiedad horizontal. Incumplida esta etapa tampoco podrá inscribirse el boleto de compraventa. No caben dudas de que la intención legislativa en este caso va en un sentido correcto y ampliamente reclamado por la doctrina, pero que por una parte no ha respetado el orden de prelación normativa en cuanto está reglamentando un instituto regulado en el Cód. Civ. y Com. y por la otra, queda a discreción del vendedor efectuar la manifestación de voluntad a que se refiere la norma para poner en funcionamiento el sistema de protección que se pretende por la vía de la publicidad registral.

 

Nota: La presente es un extracto del artículo publicado en el diario La Ley del 26 de noviembre de 2018 “Inscripción del boleto de compraventa inmobiliaria. Los términos del decreto 962/2018 Lilian N. Gurfinkel de Wendy”.

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