Cuánto pueden subir los alquileres

Publicado en el diario La Nación

 

Cómo afectaría al negocio el proyecto impulsado por el FPV que obtuvo media sanción en el Senado a fines del año pasado

 

En marzo arranca la actividad en el Congreso, y en el oficialismo ya anticiparon que iniciaron una ronda de consultas para llegar a un proyecto alternativo a la ley de alquileres. A fines de noviembre, el Senado otorgó media sanción a un proyecto de ley, una iniciativa de la senadora rionegrina del Frente para la Victoria (FPV) Silvina García Larraburu. El proyecto propone cambios en las condiciones de alquiler de una propiedad que generó opiniones encontradas. El análisis, punto por punto:

 

La Indexación

Una de las propuestas es la actualización anual de los contratos a través de un índice ponderado que elaborará el Indec en base a la evolución de los índices de precios al consumidor (IPC) y el coeficiente de variación salarial (CVS), promediados en partes iguales. Pero la actualización operará sólo si existe una inflación superior al 10 por ciento. En caso contrario, durante ése año el alquiler no podrá indexarse y habrá que esperar hasta el siguiente. Esta medida permite que los contratos de locación puedan volverse a indexar, algo que estaba prohibido desde 1991. “La posibilidad de contar con un instrumento de actualización de precios automático y que no dependa de apuestas inciertas a la inflación del futuro, aporta certidumbre, y reduce potenciales injusticias, para un lado o para el otro”, analiza Horacio Benvenuto, gerente General de la inmobiliaria Izrastzoff. Sin embargo, el especialista considera “injusto” que el propietario “no pueda obtener una actualización en el valor de su renta por el solo hecho de que el índice no supere un valor arbitrariamente propuesto” justifica. En la misma línea, Jorge Grispo, socio fundador del estudio jurídico Grispo & Asociados, afirma que al no pactarse libremente por las partes el modo de actualización, “el valor del canon mensual podría resultar incierto ya que el valor se encuentra supeditado a los índices restándole previsibilidad y seguridad jurídica a la operación”.

Duración del contrato

El proyecto prevé además pasar el período de contrato normal de dos a tres años. En este punto, la propuesta tiene la intención de brindar una mayor estabilidad al inquilino pero en el mercado admiten que termina restringiendo los históricos derechos del propietario. “Tal situación podría llevar a que la oferta de alquileres se retraiga perjudicando así a quienes desean alquilar un inmueble, que en teoría son los que la ley supuestamente quiere beneficiar”, reflexiona Mariano Castro Pozo, otro de los socios del estudio Grispo & Asociados. “No sería una modificación tan polémica si no fuera por la acumulación de restricciones que, en todos los casos, afectan al propietario”, agrega Benvenuto,

Impuestos y expensas extraordinarias

La iniciativa plantea que el ABL que incluye también el impuesto inmobiliario, y las expensas extraordinarias deberá pagarla obligatoriamente el dueño del departamento. “El propietario probablemente traslade ese costo al monto del alquiler. Como aporte para transparentar estos gastos, lo ideal sería que el gobierno de la ciudad discriminase en boletas diferentes los conceptos de la boleta actual, tal como se hace en la provincia de Buenos Aires, para que pueda pagarse el ABL separado del impuesto inmobiliario, lo que delimitará con precisión las responsabilidades de pago”, detalla Benvenuto.

Depósito

Según el proyecto, el depósito de garantía no deberá superar un mes de alquiler y será devuelto obligatoriamente cuando se hace la entrega de la llave al término del contrato. “El monto a restituir será equivalente al del último mes abonado”, sentencia el texto. En este caso, el objetivo es reducir el costo inicial del inquilino al firmar un contrato de locación. La ley actual prevé que se pueda exigir hasta un mes por año de contrato. “En la práctica se ha venido pidiendo un mes promedio para los departamentos sin muebles y dos meses para los departamentos amoblados. Y solo teniendo en cuenta lo que cubre el depósito: servicios o expensas no pagadas y daños atribuibles al locatario y faltantes en el inventario. En conclusión, un mes puede ser insuficiente como cobertura”, adelanta Benvenuto, y pone otro tema sobre la mesa : el de la restitución del depósito de garantía. “En este punto aparece un diferendo jurídico: para que un monto entregado en garantía constituya estrictamente un “depósito”, debe mantenerse intacto. Ahora, si el monto se mantiene intacto, sin actualizarse, en un contexto inflacionario el inquilino será perjudicado porque el monto que entrega al iniciarse el contrato se le restituirá depreciado al finalizar el período locativo”, agrega.

Para el especialista lo correcto sería que el propietario devuelva un monto equivalente al último mes de canon mensual, con la salvedad de que el depósito inicial que entrega el inquilino debería ser equivalente a un mes promedio del contrato y no del valor inicial del contrato, o en su defecto, ser indexado a la par del monto de alquiler.

Rescisión de contrato

Por otro lado, la rescisión del contrato por parte del inquilino podrá realizarse en cualquier momento y no a partir de los seis meses como era hasta ahora. Para eso, el inquilino deberá pagar como multa el equivalente a un mes y medio de alquiler, si ejerce dicha opción durante el primer año, y un mes de alquiler, si ejerce la opción el segundo o tercer año. La propuesta permitiría que un inquilino rescinda su contrato durante los primeros seis meses con el solo pago de un mes y medio de alquiler, cuando hasta el día de hoy debe cubrir los meses que faltarán pagar hasta cumplir el primer semestre de contrato .”Esto implicaría que los contratos de locación carecerían de un plazo mínimo que vincule a las partes, algo que podría llevar a la retracción en la oferta de inmuebles”, afirma Grispo. Para Benvenuto, es una de las medidas más injustas para el propietario.” Un cambio tan radical, sumado a los ya enumerados, reducirá el interés de los propietarios por ofrecer su propiedad al mercado. Los propietarios deben invertir regularmente en su inmueble antes de entregarlo en locación, y en muchas ocasiones acordar con el futuro inquilino las mejoras que son condición para que el contrato se cierre. Quitarles la mínima seguridad de tener cubiertos los primeros seis meses de alquiler parece un tiro de gracia al mercado de alquileres”, justifica.

Renovación de contrato

Castro Pozo relata que hoy el código contempla la continuación de la locación concluida para el caso que, vencido el contrato y no habiendo mediado renovación, aquella continúa en los términos pactados originalmente hasta que cualquiera de las partes notifique a la otra de su decisión fehacientemente.

El nuevo proyecto propone que las partes acuerden 60 días antes del término del contrato si deciden renovar por un nuevo período o no. En caso de no renovarlo, el inquilino puede buscar otra propiedad y rescindir el vínculo -durante esos 60 días restantes- sin pagar ninguna multa. En este caso, el mercado ve con buenos ojos que se establezca un período de renegociación obligatorio que les permite planificar a ambas partes. “Lo que no vemos bien es la posibilidad de que el inquilino pueda rescindir sin multas, ya que resulta arbitrario quitar la multa de un mes de indemnización para los últimos 60 días”, reflexiona Benvenuto. “Es conocida la problemática habitacional que existe en el país, pero la solución al mismo no se encuentra en la regulación del mercado de alquileres. La imposición de una cierta flexibilidad a favor de los locatarios -que finalmente puede resultar perjudicial -junto con la fijación de plazos y criterios de actualización dista de ser la solución adecuada”, finaliza Castro Pozo.

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